Part22「賃貸用不動産の節税に注意」

Part22 「賃貸用不動産の節税に注意」

■質問：賃貸用不動産の購入はどうして節税になるの？
■答え：賃貸用不動産の場合には、借家権が発生するため、土地の評価金額は約２割（地域によって異なります）減額でき、貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例の適用（200㎡まで50％減額）を受けることができればさらに減額ができます。
また、建物については賃貸することで３割の減額をすることができます。
土地も建物も減額となるため、相続税が節税できる仕組みとなります。

■質問：預貯金２億円で１億円の土地（200㎡）を購入し、残りの１億円で建築した場合にはいくら減額になるの？
■答え：土地の相続税評価は一般的には時価の８割、建物の固定資産価格は建築価額の６割程度とされていますので、土地の自用地としての評価は８千万円、建物の固定資産価格は６千万円として評価を考えていきます。
借家権がある場合には、土地は約２割減額でき６千４百万円、さらに小規宅地等の減額の特例を適用できれば、３千２百万円減額できますので、課税対象となる土地の金額は３千２百万円となります。
建物については、３割減額できますので、4千２百万円の評価となります。
従って、土地建物の課税対象額は、７千４百万円となり、１億2,600万円の減額ができることになります。

■質問：賃貸マンションの節税のリスクはあるの？
■答え：路線価地域の土地の相続税評価額は、原則として路線価によることとされていますが、路線価で評価することで租税負担の実質的な公平を著しく害することが明らかである特別の事情がある場合には、鑑定評価や取得価額等の他の合理的な評価方法によるべきであるとされています。従って、路線価評価が認められないリスクもあることに実務上、留意する必要があります。
特に相続の直前に相続対策の目的で多額の借入で不動産を購入した場合には、否認される可能性があります。東京地裁令和元年８月27日の判決では、相続開始前約３年半前に取得した不動産の評価につき、路線価評価が否認された事例もありますので、注意が必要となります。上記の東京地裁は、投資用マンションについて路線価評価が否認された事例ですが、路線価による相続税評価と時価が乖離する場合には、投資用マンションに限らず否認される可能性はありますので、注意が必要となります。